不動産業者さんが仕入れる土地を探している時、擁壁ありの土地はなんとなく怖いと思っていませんか？
古家付き土地を仕入れても、解体後に再建築不可と言われないか不安を抱く業者さんは多いものです。
擁壁のコスト感がわからないと、指値や値付けも難しいでしょう。
この記事では積み増し擁壁のリスクと、その有効な対策を解説します。
積み増し擁壁や古家付き土地にお悩みの不動産業者さんは、ぜひ最後までお読みください。
その土地、解体したあとに家が建てられますか？
いわゆる“擁壁付き物件”は不動産業者にとって、大きな不確定要素の1つです。
特に古い擁壁に新しいブロックを積み上げた「積み増し擁壁」は現状のままでは確認申請が通らないケースが多発しており、仕入れは慎重にならざるを得ません。
知らずにそのような土地を仲介・仕入してしまうと、後から家が建てられないなど大きなトラブルや損失になる可能性があります。
擁壁には危険なものとそうでないものがあり、不動産のプロはきちんと見分けなければなりません。
また再建築を可能にする方法もありますから、順番に解説していきます。
傾斜地における建築の基本ルール「崖条例」と「30度ライン」
ここでは傾斜地における建築のルールと対策として、以下2つを解説します。
- 2m超の崖があれば「崖条例」が適用される
- 安全を確保して家を建てるための対策2選
2m超の崖があれば「崖条例」が適用される
「崖条例」とは、2m以上の高さや傾斜を持つ崖のすぐ上、または下に家を建てる場合、土砂崩れのリスクから命や建物を守るために自治体が制定しているルールです。
定めているのは国ではなく「自治体」なので、崖条例が適用される条件は統一されていません。
崖の下端から「安息角（あんそくかく）」の範囲内に家を建てるのは、土砂崩れに巻き込まれるリスクがあり危険とされています。
この安息角とは土を積み上げた時に崩れずに安定する角度のことで、一般的に30度です。
崖条例が適用される土地＝売れない土地と思われがちですが、条件を満たせば土地を売ることは可能です。
安全を確保して家を建てるための対策2選
傾斜地に安全を確保して家を建てたい場合、以下のどちらかの対策が必要です。
- 「崖の高さ（H）の2倍の距離を離す（2H）」
- 「安全な擁壁で守る」
例えば崖の高さが2mだったら、その2倍となる「4m」を崖から離して建物を配置しなければならないというルールで、図にすると上のような状態です。
次に有効な対策が擁壁ですが、擁壁であればなんでもOKではありません。
建築基準法をクリアした強固な仕様の擁壁にする必要があり、既存の擁壁があっても多額の追加費用が発生する可能性があります。
一見きれいに見える擁壁でも安全性が高いとは限らず、安心はできません。
その詳細については、次で解説します。
一見きれいに見えてもNG？「積み増し擁壁」と「二段擁壁」の正体
住宅街でよく見かける擁壁は一見きれいなものが多いですが、現在の建築基準法では安全性が確認できないと新設が認められていないような、危険な構造であることも珍しくありません。
ここでは街で見かける擁壁の種類や、それらがNGとされてしまう理由を解説します。
「積み増し擁壁」と「二段擁壁」とは
積み増し擁壁とは、古い擁壁の上に後から土を盛り、さらにブロックなどの擁壁を文字通り「積み増し」したものです。
かさ上げして造られたもので、倒壊リスクがあります。
二段擁壁とは上下で擁壁が分かれた二段構造の擁壁で、多くは土地の段階的な開発で後発的に発生したものです。
こちらは上段の土圧が下段かかり、地震や大雨による倒壊リスクがあります。
積み増し擁壁と二段擁壁が安全上NGとなる理由
積み増し擁壁と二段擁壁が現在の建築で認められていない理由は、想定外の重さが擁壁にかかり安全基準を満たせていないためです。
擁壁は本来、設計時に想定された背後の土の高さと重さのみを支えるような構造計算で造られています。
しかし後から積み増して土を増やしたり、二段にして新しい擁壁を載せたりすると、当初の設計を大幅に超える重さ（荷重）と土圧が、擁壁の下部にかかってしまいます。
現在の建築基準法では擁壁全体の構造計算・安全証明が必須ですが、積み増し擁壁や二段擁壁は想定外の重さが載った“つぎはぎ”の擁壁とみなされ、安全基準を満たすことができません。
このままではひび割れや崩落の危険性が高いため、再建築不可（＝やり直し）の判定を受けてしまいます。
建築可能な土地にするためには、上記のような対処が必要です。適法な二段擁壁は、実は簡単ではありません。
上の画像は、弊社阿川建設が現場調査で出会った積み増し擁壁地です。
後から上段を積み増したのは明らかで、下段はかなり年数が経過しています。
上記のように、二段擁壁にすると素材が違うので継ぎ目がはっきりとわかります。
積み増し擁壁の土地で「再建築」を可能にする2つの対処法
積み増し擁壁や二段擁壁がある土地は、解体してもそのままでは建てられないことがあります。
不動産業者さんにとって建てられない土地をどのように商品化するか、大きな悩みとなってしまうでしょう。
解体後そのまま建てられない土地でも、再建築を可能にする方法があります。その方法について、ここで詳しく解説します。
1. 擁壁の全撤去・作り替え（根本解決）
積み増しや二段擁壁があって解体後もそのまま建てることができない土地の根本解決となるのは、擁壁の全撤去・作り替えです。
古い擁壁をすべて壊し、現在の基準に合うRC擁壁などを新設します。
2. 土圧を取り除き「深基礎」や「二段目擁壁」で対応
再建築を可能にする2つ目の方法となるのが、深基礎や二段目擁壁です。
深基礎は、30度ラインから上の土を取り除いて建物側の基礎を深くすることで安全性を確保します。
二段目擁壁は、上段に新たな擁壁を設けることで下の擁壁に負担をかけない方法です。
擁壁の作り直しと土圧を逃がす方法の違いは上記の図の通りです。
既存の擁壁を残すなら土を除去して土圧を下げる必要があり、法面（のりめん）を造る必要があります。
一方で新しい擁壁にやり直すなら、古い擁壁を撤去することになり、土を除去したり法面を造ったりする必要はありません。
弊社では、上記の施工経験があります。
上の写真では既存の擁壁を残したため、土を除去して土圧を下げる施工を行いました。
上の写真では擁壁を新たに造っています。
阿川建設なら、不動産業者の方が悩みがちな擁壁ありの土地も、このように技術的なサポートでお手伝い可能です。
まとめ 解体・造成・再建築の相談はセットで行うのが正解
不動産業者の方に向けて、擁壁ありの土地の難しさや技術的な解決方法について解説しました。
擁壁ありの土地はそのままでは販売できないことが多く、解体後に「どうしよう」と焦っても対応が遅いと言わざるを得ません。
解体工事の段階から再建築を見据えた造成計画を立てておくことが、コスト削減やリスク回避の近道となります。
仕入れて良い土地かどうか悩んだ時は、ぜひ阿川建設にご相談ください。
土木のプロとして現地調査から行い、解体後に建築できる土地かどうか回答いたします。